Partimos do princípio que se trata de um contrato de compra e venda e não de uma empreitada. O contrato de empreitada, definido no artigo 1207.º do Código Civil (CC), é o “…contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra, mediante um preço”. Portanto, na empreitada, o objeto do contrato é a realização de uma obra mediante um preço, enquanto que, na compra e venda, o objeto do contrato é a transmissão da propriedade (ou de um direito) mediante um preço (Cfr. artigo 874.º do CC).

Refira-se porém que, a distinção entre contrato de empreitada e compra e venda não é matéria de fácil apreensão. A questão coloca-se particularmente nos caso em que o trabalho a realizar é uma coisa nova, ou nos casos de construção a fazer em terreno do dono da obra. Em todo o caso, segue-se aqui o raciocínio que se trata de uma compra e venda, de onde não resulta que se tenha verificado qualquer reparação ou modificação ao edifício acordada entre o ente público e o entre privado, que pudesse legitimar o uso do disposto no artigo 1225.º do CC relativo aos imóveis de longa duração nos casos de empreitada, ou ainda que tenha sido o privado a construir os imóveis e depois os tenha vendido à entidade pública.

Isto posto, a aquisição de bens por parte das autarquias locais, encontra-se regulado pelos artigos 16.º a 22.º e 29.º do Decreto-Lei n.º 197/99, de 8 de Junho (Regime Jurídico de Realização de Despesas Públicas e da Contratação Pública).

Num breve historial, este Decreto-Lei foi revogado, com exceção dos artigos 16.º a 22.º e 29.º, pelo Decreto-Lei n.º 18/2008, de 29 de Janeiro, a partir de 29 de Julho de 2008. Posteriormente, o Decreto-Lei n.º 40/2011, de 22 de Março, revogou os artigos 16.º a 22.º e 29.º, ficando assim revogado na totalidade o Decreto-Lei n.º 197/99, de 8 de Junho.  Mais tarde, porém, a Resolução da Assembleia da República n.º 86/2011, de 11 de Abril, resolveu, nos termos do n.º 5 do artigo 166.º e n.º 1 e n.º 4 do artigo 169.º da Constituição, do n.º 2 do artigo 193.º e dos artigos 194.º e 195.º do Regimento, fazer cessar a vigência do Decreto-Lei n.º 40/2011, de 22 de Março, e repristinar as normas por este revogadas, pelo que, as normas dos artigos 16.º a 22.º e 29.º do Decreto-Lei n.º 197/99, de 8 de Junho voltaram a vigorar.

Estas normas em vigor do Decreto-Lei n.º 197/99, de 8 de Junho, nada dizem quanto à responsabilidade por vícios verificadas nos bens adquiridos pelas autarquias locais.

O Código dos Contratos Públicos, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 18/2008 de 29 de Janeiro (CCP), exclui do seu âmbito os contratos de compra e venda, de doação, de permuta e de arrendamento de bens imóveis ou contratos similares (Cfr. artigo 4.º n.º 2 alínea c)).

Assim, a responsabilidade pelos vícios manifestados será regulada nos termos gerais do direito, aplicando-se assim o disposto nos artigos 913.º a 922.º do CC, ou seja, o regime da venda de coisas defeituosas.

Neste sentido, refere o artigo 913.º do CC que se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, é aplicado o regime da venda de coisas defeituosas e ainda, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, ou seja, o regime da venda de bens onerados previsto nos artigos 905.º a 912.º do CC.

Ora, os vícios enquadram-se nos requisitos impostos pelo artigo 913.º do CC. Desde logo, tratam-se de defeitos que impedem a realização do fim a que são destinados os fogos, ou seja, a habitação em condições mínimas de salubridade e dignidade.

Nos termos do artigo seguinte (914.º CC), o comprador, no caso a autarquia, tem o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa.

Importa fazer aqui uma breve nota quanto à última parte deste artigo, “mas esta obrigação não existe, se o vendedor desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade que a coisa padece”. Isto não quer dizer que, mesmo no caso de desconhecimento por parte do vendedor, sem culpa sua do vício ou de falta de qualidade, o comprador possa obter a anulação do contrato por se verificarem os respetivos requisitos. Na verdade, se o vendedor embora desconhecesse o vício ou a falta de qualidades da coisa, conhecesse, ou não devesse ignorar, a essencialidade para o comprador do elemento sobre que incidiu o erro, isto é, se soubesse ou devesse saber que, se a coisa padecesse daquele vício ou falta de qualidades, o comprador não a teria adquirido, não será obrigado à reparação ou substituição, por força da segunda parte do artigo 914.º, mas não poderá furtar-se à anulação em virtude do disposto nos artigos 247.º e 251.º (Cfr. Baptista Lopes, Do Contrato de Compra e Venda, Coimbra. 1971, pag. 175).

Portanto, mesmo no caso remoto do vendedor fazer prova do desconhecimento dos vícios dos fogos, sempre o contrato de compra e venda seria anulável, pois qualquer entidade colocada no seu lugar, bem sabendo que a autarquia pretendia adquirir os fogos para habitação social, não poderá assim ignorar que, sem as qualidades mínimas de habitabilidade, o ente público nunca teria adquirido o imóvel. A anulabilidade será ainda invocável, se o vício que lhe serve de fundamento (defeitos no imóvel), ainda não tiver cessado.

Sucede que, a reparação depende da denúncia dos defeitos (do comprador ao vendedor), no prazo de 30 dias após o conhecimento dos mesmos e dentro de seis meses após a entrega da coisa (Cfr. artigo 916.º do CC).

Trata-se de uma questão controversa, a de saber se se aplicam estes prazos do artigo 916.º do CC para o exercício do direito de reparação, existindo doutrina e jurisprudência no sentido de que a propositura da ação destinada a exigir a reparação de coisa defeituosa, está sujeita ao prazo geral de prescrição extintiva, que é de 20 anos (Cfr. RL, 14-1-1992: BMJ, 413.º-599). Porém, a posição maioritária, quer na doutrina quer na jurisprudência, defende que à ação prevista no artigo 914.º do CC (reparação ou substituição da coisa), será aplicável o artigo 917.º do CC. Neste sentido ver na doutrina Calvão da Silva, Compra e Venda de Coisas Defeituosas, Almedina, Setembro de 2002, pag. 74 e Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado – II – 4ª Edição, Coimbra, 1997 e na jurisprudência AC. STJ12-1-1994: BMJ, 433.º-531.

Caso o prazo da denúncia seja excedido, caduca o direito à reparação. Trata-se assim este prazo imposto pelo artigo 916.º do CC de um prazo de caducidade, uma vez que, por força de Lei, o direito deve ser exercido dentro de certo prazo (Cfr. artigo 298º n.º 2 do CC).

Assim em caso de falta de denúncia atempada dos vícios dos imóveis, apenas o reconhecimento dos defeitos por parte do vendedor poderá constitui ruma causa impeditiva da caducidade, ao abrigo do disposto no artigo 331.º n.º 2 do CC.

Caso se verifique o reconhecimento dos defeitos por parte do vendedor, e caso este venha a invocar a decorrência do prazo de caducidade quando, anteriormente, reconheceu perante o vendedor a existência de vícios, constituiu-se em abuso de direito na modalidade de “Venire contra factum proprim”.

Por outras palavras, o vendedor, se reconhecer a existência de defeitos e a sua responsabilidade na eliminação dos mesmos, assume uma conduta (que se poderá traduzir numa declaração negocial), entendida como uma tomada de posição vinculante em relação ao futuro e, por essa razão, geradora de uma situação objetiva de confiança, perante o ente público que, de boa-fé, justificadamente confiar nessa conduta.

 

João Vasco Loureiro